Bộ phim Xóm trọ 3D được chuyển thể từ vở kịch cùng tên rất thành công của sân khấu Phú Nhuận. Đầu phim, khán giả theo chân Phong (Huy Khánh) và khám phá xóm trọ 3D nằm sâu bên trong một khu chợ lao động nghèo. Nơi đây có vài căn nhà quây quần cho chị em “bóng gió” trú ngụ, mà đứng đầu là má Lâm (Minh Nhí) - người phụ nữ chuyển giới, bề ngoài khó tính, nhưng thực chất mềm yếu, dễ mủi lòng. Má Lâm luôn đối đãi, chăm lo đám khách trọ như con cái. Còn Phong rõ ràng là trai “thẳng” mà lại giả vờ là “cong”, nhằm được thuê nhà tại xóm với ý đồ nào đó. Chưa hoàn thành “vai diễn”, Phong phải lòng cô em gái xinh đẹp mà cá tính của má Lâm là Na (Maya). Nhưng con đường chinh phục người đẹp của chàng trai không hề dễ dàng khi anh gặp phải tình địch khó nhằn là "Ông Nội" (Việt Hương) - một tay giang hồ đồng tính nữ.